Järgmine koolitus: 11.10.2022 - Tallinn - Sügiskonverents 2022 Registreeri / loe lähemalt

Üüritulu ja kinnisvara müügitulu maksustamine

MaksuMaksja: 2020 – jaanuar (nr 1)

Üüritulu ja kinnisvara müügitulu maksustamine

Lehekülg: 30
Martin Huberg
EML juhatuse liige
Veebiväljaandes avaldatud artikkel võib erineda paberväljaande omast (nt viidete ja lisade osas).

Maksu- ja Tolliamet teeb ikka aeg-ajalt kampaaniaid. Seekordne, mis meie tähelepanu pälvis, puudutab üüritulude ja kinnisvara võõrandamisest saadava kasu maksustamist. Õigemini võimalikku maksustamata jätmist.

5000 ohvrit

Alles see oli, kui MTA ja Airbnb teatasid suurest võidust ja üürileandjatele antud võimalusest otse üürirakendusest esitada andmed eeltäidetud tuludeklaratsioonidele (vt lisatud pressiteadet). Õnneks oli see vaid võimalus, mitte kohustus.

Nüüd tuli maksuametist teade, et MTA saatis kirja enam kui 5000 inimesele, kes on viimase nelja aasta jooksul saanud kinnisvara müügist või väljaüürimisest eeldatavalt tulu, kuid ei ole seda deklareerinud ega saadud tulult maksu tasunud (vt järgmist lisatud pressiteadet).

Kas inimesed peaksid mõtlema, enne kui nad näiteks mingi rakenduse kaudu annavad maksuametile teada, milles täpselt nende tegevus seisneb? Näiteks, kui ametil on teada, et korterit kasutatakse teatud viisil (mitte lihtsalt juhuslik üür, vaid mingi kindel keskkond, mille kaudu tegutsetakse), siis ei ole kuigi keeruline edasi mõelda, mida sel teel saadud andmetega võiks peale hakata.

No näiteks kui järgmisel aastal andmeid sama platvormi kaudu ei esitata, siis võib ju küsida:, kas midagi on varjata? Järsku teeks pangale korralduse konto väljavõtte edastamiseks, sama ka Airbnb-le tegevuse avaldamiseks?

See kõik on pisike detail, millele inimesed oma mugavuses ei mõtle.

Ohvrid?

Loomulikult ei nimeta maksuamet neid ohvriteks ja kindlasti on terve hulk neid, kes ongi midagi deklareerimata jätnud. Aga meile on näiteks peale selle teate saamist mitmed EML liikmed helistanud ja uurinud, kas eluaseme müük tuleb nüüdsest alati maksustatavana deklareerida ja kas peab tõesti hakkama maksuametile kuidagi tõendama, et üüritulu ei ole eelneval aastal saadud.

Üldiselt võib eestlane küll riiki kui sellist palavalt armastada ja ka maksuameti kuvandi uuringus häid vastuseid anda, kuid uskuge, kui te peate hakkama mingile ametnikule midagi selgeks tegema, seejuures hoiduma teda solvamast, siis see on konkreetselt teie jaoks väga suur stressiallikas ega saa välistada, et nii mõnigi suurest hirmust advokaatidelt kallist konsultatsiooni ostma tõttab. Seda on juhtunud, ega me ilmaasjata ei pahanda.

Milleks ja mis alusel?

Otsustasime igaks juhuks maksuametilt üle küsida, miks ja mis alusel nad nii teevad, kas neil on mingi uus andmebaas jne jne. Vastus pani meid nii muigama kui muretsema. Aga lugege ise, mida me küsisime ja mida meile vastati.


MTA ja Airbnb sõlmisid üürileandjaid puudutava kokkuleppe

MTA pressiteade

05.12.2018

• Airbnb võimaldab üürileandjatel vaid ühe nupuvajutusega esitada oma tulu automaatselt Maksu- ja Tolliametile.
• Lahendus on kooskõlas MTA visiooniga pakkuda mugavaid e-lahendusi ja osa Airbnb visioonist pakkuda kõigile kodujagamisega kaasnevaid hüvesid.
• Eelmisel aastal oli Airbnb-‘l Eestis 2600 üürileandjat, kes võtsid vastu 130 000 külalist.

Airbnb ning Maksu- ja Tolliamet allkirjastasid täna kokkuleppe, mis muudab oma tulu info esitamise Airbnb Eesti üürileandjatele lihtsamaks. Kokkuleppe alusel võimaldab Airbnb oma üürileandjatel esitada platvormi kaudu enda tulud vabatahtlikult MTAle, misjärel lisatakse need inimeste iga-aastasele tuludeklaratsioonile.

Vabatahtlik tulu esitamise lahendus on Eesti üürileandjatele kättesaadav alates 14. detsembrist 2018. Uus lahendus muudab oma tulu esitamise Eesti üürileandjate jaoks lihtsaks ja aitab tagada, et maksutulu jõuaks Eesti riigieelarvesse.

MTA peadirektori asetäitja Rivo Reitmann selgitas: „Meile on oluline pakkuda lihtsat ja mugavat maksukogumist ja et meie teenused oleksid inimestele võimalikult vähe koormavad. Uue majanduse platvormid võimaldavad pakkuda teenuseid mugavalt ning ühtlasi kohe ka oma maksukohustused täita. Tänu koostööle Airbnb-‘ga suudame maksukohustuste täitmise nüüdsest veelgi lihtsamaks muuta ka oma kodu lühiajalisele üürileandjatele.“

Patrick Robinson, Airbnb Euroopa, Lähis-Ida ja Aafrika regioonide avaliku poliitika direktor Patrick Robinson, ütles: „Üürileandjad tahavad ausalt maksta oma osa maksudest ja meie tahame neid aidata. Eestis, mis on e-valitsuse eestvedaja ja jagamismajanduse tugev toetaja, muudame koostöös riigi ametiasutustega oma tulu esitamise üürileandjate jaoks lihtsamaks. Samal ajal aitame valitsusel osa saada kodujagamisest tulenevatest uutest tuluallikatest. Tahame Eestis olla head partnerid ja teha rohkem koostööd ka teiste riikide valitsustega, et levitada kodujagamisest saadavaid hüvesid.“

Kodujagamine Airbnb kaudu toob Eesti majandusele ja turismisektorile palju kasu. Eelmisel aastal jagas oma kodu 2600 eestlast, kes võtsid vastu 130 000 külalist. Tüüpiline Airbnb üürileandja Eestis teenis 1500 eurot, jagades oma kodu 24 ööl aastas.


MTA soovitab kontrollida oma maksuvaba tulu kasutust

MTA pressiteade

05.02.2020

MTA soovitab enne tuludeklareerimise perioodi algust üle kontrollida oma eelmise aasta maksuvaba tulu kasutus. Seda saab kõige paremini teha e-MTAs, valides vasakust menüüst „Registrid ja päringud“ ning sealt „Minu sissetulekud“.

MTA maksude osakonna juhataja Evelyn Liivamägi sõnul tasub oma maksuvaba tulu kasutus üle vaadata juba seetõttu, et äkki ei peagi tuludeklaratsiooni esitama. „Tuludeklaratsiooni ei pea esitama need, kelle saadud tulu ei ületa kokku 6000 eurot aastas. Samuti need, kes aasta jooksul kasutasid oma maksuvaba tulu ettenähtud määras ja kellel ei ole muid tulusid, mida deklareerida, ja kulusid, mida saab maha arvata,“ lisas Liivamägi.

Kui inimesel deklareerimise kohustust ei ole, kuid ta soovib kasutada maksusoodustust (on tasunud koolituste eest, maksnud eluasemelaenu intresse vms), siis tuleb tuludeklaratsioon esitada. „MTAle edastatud maksusoodustuste andmetega saavad kliendid tutvuda alates tuludeklaratsiooni esitamise algusest,“ rõhutas Liivamägi.

Eluasemelaenu intresse, koolituskulusid, kingitusi ja annetusi võib kokku tulust maha arvata kuni 1200 eurot. Mahaarvamised ei saa ületada 50% inimese sama maksustamisperioodi Eestis maksustatavat tulu.

Logides e-MTAsse tasub lisaks tähele panna, et uuenenud on sisenemise vaade, ja kui inimene ei ole uude e-MTAsse varem sisse loginud, siis tuleb tal üle vaadata oma kontaktandmed.

Tuludeklaratsioonide esitamine algab 15. veebruaril ja esitamise tähtpäev on 30. aprill, esimesed enammakstud tulumaksu tagastused tehakse 26. veebruaril. Lähemalt saab 2019. aasta tulu deklareerimise kohta lugeda siit.


Üürimisest või kinnisvaramüügist tulu deklareerimata jätnud inimesed saavad MTA-lt meeldetuletused

MTA pressiteade

24.01. 2020

MTA saadab täna kirja enam kui 5000 inimesele, kes on viimase nelja aasta jooksul saanud kinnisvara müügist või väljaüürimisest eeldatavalt tulu, kuid ei ole seda deklareerinud ega saadud tulult maksu tasunud.

„Täiendame järjepidevalt oma riskimudeleid, et tuvastada võimalikud maksude vältimise kohad,“ ütles MTA maksuauditi osakonna üksusejuht Erkki Paulus. „Kui jätad maksud maksmata, siis on üha suurem tõenäosus, et saad peagi MTA-lt selle kohta telefonikõne, kirja või kutse vestlusele.“

Kirja saavad inimesed, kes on viimase nelja aasta jooksul müünud kinnisvara ja müügitulu deklareerimata jätnud või kellel on eluruume, millelt ei ole üüritulu deklareeritud. Juhul kui tulu on saadud, tuleb füüsilise isiku varasemate aastate tuludeklaratsioonid parandada hiljemalt 7. veebruariks ja tasuda ka intress. Kui tulu saadud ei ole, tuleb seda MTA-le teatada ja vajadusel ka tõestada.

Seejuures tasub teada, et kui müüa enda elukohana kasutatud kinnisasja, siis müügilt tekkinud kasult maksukohustust ei teki. Selline maksuvabastus rakendub aga ainult ühele müügitehingule kahe aasta jooksul.

——————-

EML teabenõue MTA-le

29.01.2020

MTÜ Eesti Maksumaksjate Liit pöördub teie poole teabenõudega, mille eesmärgiks on selgitada välja Maksu- ja Tolliameti 24.01.2020. aasta pressiteates „Üürimisest või kinnisvaramüügist tulu deklareerimata jätnud inimesed saavad MTA-lt meeldetuletused“ edastatud info taustaandmeid.

Pressiteate sisu on järgmine:

Maksu- ja Tolliamet (MTA) saadab täna kirja enam kui 5000 inimesele, kes on viimase nelja aasta jooksul saanud kinnisvara müügist või väljaüürimisest eeldatavalt tulu, kuid ei ole seda deklareerinud ega saadud tulult maksu tasunud.

„Täiendame järjepidevalt oma riskimudeleid, et tuvastada võimalikud maksude vältimise kohad,“ ütles MTA maksuauditi osakonna üksusejuht Erkki Paulus. „Kui jätad maksud maksmata, siis on üha suurem tõenäosus, et saad peagi MTA-lt selle kohta telefonikõne, kirja või kutse vestlusele.“

Kirja saavad inimesed, kes on viimase nelja aasta jooksul müünud kinnisvara ja müügitulu deklareerimata jätnud või kellel on eluruume, millelt ei ole üüritulu deklareeritud. Juhul, kui tulu on saadud, tuleb füüsilise isiku varasemate aastate tuludeklaratsioonid parandada hiljemalt 7. veebruariks ja tasuda ka intress. Kui tulu saadud ei ole, tuleb seda MTA-le teatada ja vajadusel ka tõestada.

Seejuures tasub teada, et kui müüa enda elukohana kasutatud kinnisasja, siis  müügilt tekkinud kasult maksukohustust ei teki. Selline maksuvabastus rakendub aga ainult ühele müügitehingule kahe aasta jooksul.

Soovime teada:

1. Pressiteatest nähtub, et MTA-l on mingi andmebaas, kuhu salvestatakse andmeid kinnisvara (ja laiemalt eluruumide jm) kohta — millise andmebaasiga on tegemist, millisel õiguslikul alusel on see moodustatud ning millised normid reguleerivad selles olevate andmete töötlemist?

2. Kuidas on reguleeritud MTA vastavas andmebaasis olevate andmete töötlemine, säilitamine, turvalisuse tagamine jms?

3. Kuidas MTA tagab oma usaldusväärse kuvandi, kui ka need subjektid, kel ei ole midagi varjata või deklareerida, peavad hakkama MTA ametnikke viimases veenma?

4. MTA viitab pressiteates riskimudelitele, mille alusel andmebaasis olevaid andmeid töödeldakse ja subjektid välja valitakse, kes maksuhalduri tähelepanu pälvivad. Arvestades, et subjektide huvi on maksuhalduri huviorbiiti mitte sattuda, kas või stressi vältimiseks, siis oleks mõistlik avaldada need tunnused, mida saaks vältida, et vastavasse nimekirja mitte sattuda. Palume need riskimudeli tunnused nimetada, mis võimaldaksid subjektidel vastavasse nimekirja mitte sattuda.

—-

MTA vastus EML teabenõudele

24.01.2020

Täname, et tunnete huvi MTA poolt üldsusele saadetud sõnumi tausta suhtes. Vastame järgnevalt:

1. Pressiteatest nähtub, et MTA-l on mingi andmebaas, kuhu salvestatakse andmeid kinnisvara (ja laiemalt eluruumide jm) kohta — millise andmebaasiga on tegemist, millisel õiguslikul alusel on see moodustatud ning millised normid reguleerivad selles olevate andmete töötlemist? 

Mingisugust eraldi andmebaasi (andmekogu tähenduses) ei ole. Samas ei ole saladus, et MTA teabeosakond töötleb üürimise ja kinnisvara müügist saadud tulu mittedeklareerimise välja selgitamiseks erinevaid riigi infosüsteemi kuuluvaid andmekogusid — olgu siinkohal toodud näitena Kinnistusraamat, Rahvastikuregister ja füüsilise isiku tuludeklaratsioonide rakendus. Sealsete andmete võrdluse käigus formeerub küll teatav andmehulk, mis paneb küsima, kas ja kuidas rida inimesi üürimisest ja kinnisvara müügist saadud tulu ikkagi deklareerib, kuid iga korrastatud andmete kogum ei moodusta veel automaatselt andmekogu.

2. Kuidas on reguleeritud MTA vastavas andmebaasis olevate andmete töötlemine, säilitamine, turvalisuse tagamine jms?

Eelöeldult eraldi andmekogu ei ole. Mis tahes andmete töötlemine, samuti andmete turvalisuse tagamine toimub MTAs kooskõlas isikuandmete kaitse üldmääruse ning siseriiklike seaduste ja nende alusel kehtestatud määrustega.

3. Kuidas MTA tagab oma usaldusväärse kuvandi, kui ka need subjektid, kel ei ole midagi varjata või deklareerida, peavad hakkama MTA ametnikke viimases veenma? 

Turu-uuringute AS küsitluse järgi oli MTA usaldusväärsus 2019. aasta viimases kvartalis 78 protsenti, olles uuringuga hõlmatud institutsioonide arvestuses 4. kohal.

Kuigi arusaadavalt ei pea riigiasutus juhinduma reitingutest, vaid õigusaktidest, oleme kindlad, et samaväärsel positsioonil oleme ka järgmisel korral. Kindlasti ei kõiguta MTA usaldusväärust praegune ettevõtmine, sest usume, et oleme siinkohal käitunud, nagu heale haldusele kohane.

4. MTA viitab pressiteates riskimudelitele, mille alusel andmebaasis olevaid andmeid töödeldakse ja subjektid välja valitakse, kes maksuhalduri tähelepanu pälvivad. Arvestades, et subjektide huvi on maksuhalduri huviorbiiti mitte sattuda, kas või stressi vältimiseks, siis oleks mõistlik avaldada need tunnused, mida saaks vältida, et vastavasse nimekirja mitte sattuda. Palume need riskimudeli tunnused nimetada, mis võimaldaksid subjektidel vastavasse nimekirja mitte sattuda. 

Ei ole saladus, et risk on olemas siis, kui näiteks:

* inimene elab Rahvastikuregistri andmetel püsivalt ühes eluruumis, kuid ta omab veel eluruume, aga üüritulu ei deklareeri;

* inimesel puudub ametlik sissetulek, kuid ta omab mitut kinnisvara, aga üüritulu ei deklareeri;

* inimene on müünud kahe aasta vältel rohkem kui ühe eluruumi — deklareerinud seda tulu aga pole.

Kas riskist on saanud ka rikkumine, selgitatakse igal juhul eraldi, vajadusel sellekohase menetluse käigus kooskõlas kehtivate õigusaktidega. Meeldetuletused ei käivita menetlust.

Kokkuvõttes märgime, et oleme Teiega täiesti nõus: tänastes oludes on väga tähtis, kuidas vältida stressi. Teisalt leiame, et kui inimene teab, et ta on saanud tulu, mis on aga deklareerimata, on see täiendav stressifaktor. Paljuski just nimetatud häiriva faktori kõrvaldamiseks ongi MTA kõnealused meeldetuletused välja saatnud, pakkudes inimestele võimalust oma maksuasjad korda ajada ning eluga rahulikult edasi minna.

Lugu jätkub järgmisel leheküljel…