Juurdepääsetavus
Maksuküsimus: 690
Küsimus
Minu küsimus puudutab tulumaksuseadusest § 15 - kasu vara võõrandamisest.
Kui müüa maal asuv kinnistu 19,4 ha, millel asuvad ka hooned, kuidas tuleb saadavalt tulult maksta tulumaksu, kui:
1. müüa maja eraldi koos 2 ha maaga, kusjuures on omanik seda maja kasutanud ka oma elukohana, kuigi alaliselt mitte ja eraldi 17,4 ha metsamaad. Kas sellisel juhul tulumaks metsamaa müügitulult ja hoonetelt koos 2 ha-ga mitte?
2. kui müüa kinnistu terves osas, kas sellisel juhul lisaks elukohale tuleb ikkagi arvestada ka punkti nr. 3, milles räägitakse 2 hektarist? Saaksin aru , et hooned koos 2 ha maksuvabad ja ülejäänu müügitulu maksustatakse tulumaksuga.
3. Kas üldse on võimalik maakodu (suvekodu) arvestada püsiva või alalise elukohana?
Kinnistu on ostetud 9 aastat tagasi ja maa on saadud ostueesõigusega erastamise teel.
Kas kuluna hüpoteegi maksmist riigile saab arvesse võtta ka omanik, kes ei ole FIE?
Vastus - 11.07.2007
NB! Vastatakse vastamise ajal kehtivat õiguslikku konteksti arvestades, kui vastuses seda ei täpsustata.1. Kui müüte eraldi kahe-hektarilise kinnistu (koos majaga), saate kasutada maksuvabastust, mis tuleneb tulumaksuseaduse (TuMS) § 15 lg 5 punktist 1 või 3 (olenevalt asjaoludest) –
punkt 1: kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks on eluruum, mida maksumaksja kuni võõrandamiseni kasutas oma alalise või peamise elukohana
punkt 3: kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks on eluruum ning nimetatud eluruum ja selle juurde kuuluv maa on läinud maksumaksja omandisse ostueesõigusega erastamise teel ning kinnistu suurus ei ületa 2 hektarit
Punkti 1 on võimalik kohaldada kogu kinnisasja müügist saadud tulule, kui kinnisasja osaks on eluruum, mida müüja on kasutanud oma alalise või peamise elukohana. Suvekoduna (st ainult hooajaliselt) kasutamine ei ole piisav.
Punkti 3 saate kasutada, kui müüdav kinnisasi (nii eluruum kui ka maa) on ostueesõigusega erastatud ja kinnisasja oluliseks osaks on eluruum. Ei ole nõuet, et eluruumi peaks kasutama oma alalise elukohana, aga kinnistu suurus ei tohi ületada 2 ha.
17,4 ha suuruse eraldiseisva kinnisasja müügist saadud tulu ei ole maksuvaba.
2. Kui müüte kogu kinnisasja (19,4 ha) ja kasutate „elukoha maksuvabastust“, siis ei tule vaadata punkti 3, milles räägitakse 2 hektari piirangust. Oluline on, et kinnisasjal asuvat eluruumi on müüja kasutanud oma alalise või peamise elukohana. Lihtsalt eluruumi (elumaja, suvemaja) olemasolu maatükil ei ole piisav.
3. Maakodu (suvekodu) võib küll olla kasutusel isiku alalise elukohana. See on fakti küsimus.
Kui toimub maksustamine, siis kuluna (mis on võimalik müügisummast maha arvata) saab müüja arvesse võtta kogu soetusmaksumust – kõiki dokumentaalselt tõendatud kulutusi, mis on tehtud vara omandamiseks ning selle parendamiseks ja täiendamiseks (sealhulgas makstud komisjonitasud ja lõivud) – TuMS § 38 lg 1. Seega, kui hüpoteegi seadmine oli vajalik kinnisvara omandamiseks, saab sellega seotud kulud ka soetusmaksumuse hulka lugeda ja maksustatava kasu arvestamisel lahutatakse müügihinnast soetusmaksumus (TuMS § 37 lg 1). Selleks, et müügihinnast soetusmaksumust maha arvata, ei pea inimene olema füüsilisest isikust ettevõtja.
Võib-olla peate „hüpoteegi maksmise“ all aga silmas seda, et maksate riigile maa erastamise järelmaksu. Kui nii, siis see järelmaks on mõistagi osa kinnisasja soetusmaksumusest, mille saab müügitulust maha lahutada.