Juurdepääsetavus
Maksuküsimus: 179
Küsimus
Mul on plaanis müüa oma kinnistu (kus elan pidevalt), millel asub kaks maja. Olen olnud aastaid FIE ja mul on olnud lisaks sellele paar aastat ka Oü. Kinnistul on vana ja uus maja. FIE ja Oü on kasutanud osa vanast majast ja nende ruumide sanitaarremont on ettevõtluskuludesse arvatud. Mis põhimõtte järgi võiks arvestada proportsiooni, millelt tuleb maksta kinnistu müümisel tulumaks? Eriti kui arvestada, et kinnistu on 10 ha ja osaliselt ettevõtluseks kasutatud maja on märksa kehvemas seisus kui elumaja? Kas oleks mõtet tellida ettevõtluseks kasutatud osa hindamine? Kuna reaalse müümiseni on mitu kuud, kas oleks midagi, mida oleks mõistlik praegu ette võtta?
Vastus - 27.03.2006
NB! Vastatakse vastamise ajal kehtivat õiguslikku konteksti arvestades, kui vastuses seda ei täpsustata.Eluruumide võõrandamine on üldjuhul maksuvaba, kui neid kasutatakse isiklikuks otstarbeks (tulumaksuseaduses tähistatakse seda elukohana kasutamisena). Samuti ei toimu maksustamist, kui seaduses on sätestatud maksuvabastus (TuMS § 15 lg 5).
Muudel juhtudel toimub vara võõrandamisest saadud kasu maksustamine (TuMS § 15).
TuMS § 15 lg 6 näeb ette maksuvabastuse rakendamise piirangu. Nimelt, kui maksuvabastuse aluseks on eluruumi kasutamine maksumaksja elukohana ning kinnisasja, ehitist või korterit kasutati ka muul otstarbel, rakendatakse maksuvabastust proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatavate ruumide pindala suhtele.
Kui Te olete nt selle kinnistu saanud õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel, siis TuMS § 15 lg 6 maksuvabastuse rakendamist ei piira. Seega peaks esmalt selgeks tegema, milline TuMS § 15 lg-s 5 sätestatud maksuvabastuse alus rakendub. Kui peale elukohana kasutamise on mõni alus veel, siis on müük tulumaksuvaba.
Nüüd, mis puudutab muid juhtumeid seoses ruumide ettevõtluses kasutamisega, siis TuMS § 37 näeb ette kaks olemuselt sarnast maksustamise alust. Sellise vara võõrandamise korral, mille soetamismaksumuse on maksumaksja oma ettevõtlustulust maha arvanud, loetakse vara müügihind või vahetuse teel saadud vara turuhind maksumaksja ettevõtlustuluks.
Kui aga selline vara võetakse isiklikku tarbimisse (nii ettevõtlusega tegelemise ajal kui ka ettevõtluse lõpetamisel) lisatakse selle vara turuhind maksumaksja ettevõtlustulule. Sellise vara hilisema võõrandamise korral loetakse vara soetamismaksumuseks käesoleva lõike kohaselt ettevõtlustulule lisatud summa.
Soetamismaksumus on kõik maksumaksja poolt vara omandamiseks ning selle parendamiseks ja täiendamiseks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulud, sealhulgas makstud komisjonitasud ja lõivud.
Parenduste tagajärjel suureneb vara väärtus, pikeneb tööiga või paranevad omadused. Nt igapäevane hooldus ei ole parendus. Täiendamise tagajärjel suureneb vara kogumaht, lisatakse päraldisi vms.
Seega, kui tegevuse käigus vara täiendati või parendati, siis muutuks vastava vara osa võõrandamise maksustamise režiim. Hinnangu saate sellele küsimusele anda ise.
Kui nüüd rakendada TuMS § 15 lg 6 sätestatud proportsiooni arvestamise suhtarvu, siis tulekski maksustatav osa leida elukohana kasutatavate ja muul otstarbel kasutatavate ruumide pindala suhtele vastavalt. Lähtutakse üldpinnast.