Juurdepääsetavus
Maksuküsimus: 259
Küsimus
Ettevõtja ostis 2005 aastal 2 korterit korterelamus. Ettevõtja põhitegevus on tehingud kinnisvaraga, üürimine, haldamine. Korterid soetati äripindadena üürile andmise eesmärgil või edasimüügi eesmärgil kunagi hiljem. Bilansis on ta kirjel kinnisvarainvesteering. Kuna ettevõtja ostis korterid käibemaksuga oli tal võimalus ka sisendkäibemaks maha arvata. Kui ettevõtja annab korterid üürile, kas antud käibele tohib lisada käibemaksu ja kas korteritele tehtud kulutustelt tohib sisendkäibemaksu maha arvata?
Vastus - 26.05.2006
NB! Vastatakse vastamise ajal kehtivat õiguslikku konteksti arvestades, kui vastuses seda ei täpsustata.Võlaõigusseaduse § 272 lg 1 kohaselt on eluruum elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks. Äriruum on majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum.
Nii äri- kui ka eluruumide käive on üldjuhul maksuvaba. Samas erinevalt eluruumidest on äriruumide üüri/renti võimalik käibemaksuseaduse § 16 lg 3 p 1 kohaselt optsiooni korras käibemaksuga maksustada. Oluline on tähele panna, et optsiooni rakendamisest peab maksuhaldurit eelnevalt teavitama. Vt selle kohta ka Riigikohtu lahendit: http://www.nc.ee/?id=11&tekst=RK/3-3-1-8-06
Seega, kui ettevõtja annab kortereid eluruumidena üürile, siis seda käivet käibemaksuga maksustada ei tohi.
Eeltoodu toob endaga kaasa mahaarvatud sisendkäibemaksu ümberarvestuse. KMS § 32 lg 4` kohaselt on kinnisasjade puhul ümberarvestuse perioodiks 10 aastat. Iga-aastaselt tehakse ümberarvestus 1/10 sisendkäibemaksu osas.
Mis puudutab aga täiendavaid kulutusi, siis need on jagatavad kaheks. KMS § 32 lg 4 kohaselt tehakse sisendkäibemaksu korrigeerimist ainult nende põhivara tarbeks soetatud kaupade ja saadud teenuste puhul, mis suurendavad põhivara soetusmaksumust, ning ainult nende kinnisasja tarbeks soetatud kaupade ja saadud teenuste puhul, mis tõstavad kinnisasja raamatupidamislikku väärtust.
Seega nende kaupade ja teenuste puhul on sama režiim, mis kinnisasja enda puhul.
Muud kaubad ja teenused lähevad üldreegli alla (osaline või täielik mahaarvamine KMS § 32 lg 1 kohaselt ja vastavalt KMS §-s 33 sätestatud meetoditele).