Juurdepääsetavus
Maksuküsimus: 2464
Küsimus
Eraisik müüs kortermaja, millele ei olnud veel kasutusluba saadud, firmale. Kuna majal oli ebamõistlik planeering ning oli seisnud mingi aeg tühjana, tehti sinna parendusi ning ümberehitus, mis jäid alla 10%. Ehituselt ei ole firma käibemaksu tagasi küsinud ja firma pole ka käibemaksukohustuslane. Kui firma nüüd müüb need korterid, kas ta peab need müüma käibemaksuga (uue planeeringu järgi esmakordne kasutus) või ikkagi siinkohal kehtib säte, et parendused ei ületa 10% ja võib müüa ilma käibemaksuta. Kui firma peab müüma koos käibemaksuga ning ta võtab ennast km-kohustuslaseks, siis kas tal tekkib õigus tagantjärgi ka ehituselt käibemaks tagasi küsida. Või seda õigust enam ei ole, sest sellel hetkel kui ehitus käis, ta km-kohustuslane ei olnud?
Vastus - 21.11.2013
NB! Vastatakse vastamise ajal kehtivat õiguslikku konteksti arvestades, kui vastuses seda ei täpsustata.Lähtume eeldusest, et äriühingu raamatupidamises ei ole tegemist põhivaraga, vaid kinnisvara on kajastatud müügi eesmärgil soetatud kaubana. Kui müügikäive ületab kalendriaasta algusest arvates 16000 eurot, tekib kohustus end käibemaksukohustuslaseks registreerida (vt käibemaksuseaduse, KMS § 19 lg 1) ja korterid käibemaksuga müüa.
Kohustus käibemaksuga müüa ei ole seotud sellisel juhul mitte 10% reegliga vaid asjaoluga, et müüte kinnisasja enne esmast kasutuselevõttu (KMS § 16 lg 2 p 3 teise lause esimene pool). Sellisel juhul on õigus ka varem tehtud ümberehitustelt sisendkäibemaksu maha arvata. Sellise õiguse annab KMS § 29 lg 5. Maha ei saa arvata seda käibemaksu, mis on seotud ehitustegevusega, mis toimus enne kinnisvara soetamist (eraisikule väljastatud ehitusarveid ei saa äriühing oma käibemaksuarvestuses kasutada).
Kui ettevõtja müüb aga kinnisasja, mis tema raamatupidamises on arvel põhivarana, on vastus teistsugune. Sellisele küsimusele on EML kodulehel juba vastatud:
http://www.maksumaksjad.ee/modules/smartfaq/faq.php?faqid=2429
KMS teksti leiate siit: https://www.riigiteataja.ee/akt/101062013008