Maksuküsimus: 1886

Vastus - 14.04.2011

Esmalt peaks saama täiturilt või endiselt rendileandjalt rendilepingu ning vaatama, kas ja mida see maksustamise kohta ütleb. See, kas kinnisasja võõrandamist maksustati käibemaksuga või mitte, ei mõjuta sellel asuvate esemete rendisuhete käibemaksustamist.

Võlaõigusseaduse § 291 lg 1 sätestab, et kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale.

Seega, kuna üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused lähevad üle asja omandajale, siis peabki omandaja (uus üürileandja) vaatama, kuidas lepingus on reguleeritud üüri (tasumist). Kui lepingus on fikseeritud, et üürile käibemaksu ei lisandu (kuna eelmine üürileandja vastavat käivet ilmselt ei maksustanud), siis ei tohi ka ühepoolselt üüri käibemaksu võrra suurendada. Üüri suurendamiseks on vaja lepingupoolte kokkulepet. Küll aga saaks üüri käibemaksuga maksustada selliselt, et kokkulepitud summa sisaldab juba käibemaksu (üürisumma jagatakse 1,20-ga maksustatava väärtuse leidmiseks).

Kui lepingus on kokku lepitud, et lisaks üürile tasub üürnik ka kõrvalkulud (nn kommunaaltasud), mille arvestus esitatakse eraldi, siis neid on edasimüügil võimalik maksustada küll, eeldusel et summa ei suurene (kui lepingus ei ole teisiti kokku lepitud). Teie jaoks tähendaks see vastavalt sisendilt mahaarvamise õiguse tekkimist (KMS § 29 lg 1) ning samas summas käibemaksuga edasimüüki.

Üüri maksustamiseks on vaja maksuhaldurit enne käibe tekkimist kirjalikult teavitada, vt KMS § 16 lg 3 p 1. Kui võõrandatud oleks ettevõte või selle osa VÕS § 180-185 alusel (TsÜS § 66.1 mõistes – majandusüksus, mille kaudu isik tegutseb), siis jääks KMS § 16 lg 3 p 1 alusel eelmise üürileandja poolt üüri käibemaksustamise kohta esitatud teade kehtima, kuna maksukorralduse seaduse § 37 kohaselt lähevad ettevõtte või selle osa omandi või valduse ülemineku korral ettevõtte või selle organisatsiooniliselt iseseisva osaga olemuslikult seotud käesoleva seaduse § 31 lõikes 1 nimetatud nõuded ja kohustused, välja arvatud sunniraha maksmise kohustus, üle omandajale või valduse saajale vastavalt võlaõigusseaduses sätestatule.

Kuna maksustamise teade on 2 aastat siduv teenuse osas (KMS § 16 lg 4), st riigil on õigus eeldada, et vastavaid käibeid maksustatakse, siis tuleb seda tõlgendada selliselt, et selline teavituse mõju läheb omandajale üle, kui kohaldub MKS § 37.

Lihtsa omandamistehingu puhul, nagu öeldud, tuleb aga eraldi MTA-t teavitada.