Maksuküsimus: 178

Küsimus

Ehitusettevõte ostis vana mitmekorterilise elumaja, plaaniga see renoveerida ja korterite kaupa maha müüa (ilmselt 2007.a.). Kuidas toimib käibemaks? Kas igal juhul on müük maksuvaba käive- eluruum- või tuleb vaadata, et parendused ületavad 10% (KM). Kui on maksuvaba, kas siis renoveerimise kuluarvetelt käibemaksu tagasi küsida ei tohi? Või arvutada tagasi sel perioodil kui toimub korterite müük?

Vastus - 24.03.2006

NB! Vastatakse vastamise ajal kehtivat õiguslikku konteksti arvestades, kui vastuses seda ei täpsustata.

Tõepoolest on üldjuhul kinnisasja või selle osa müük maksuvaba. Eluruumide puhul ei võimalda ka KMS § 16 lg 3 käivet valikuliselt maksustada. Erand on aga sätestatud käibemaksuseaduse § 16 lõike 2 punktis 3, mille kohaselt ei kohaldata maksuvabastust muuhulgas parendatud ehitisele, kui parendusega seotud kulutused ületavad vähemalt 10% ehitise või selle osa soetusmaksumust enne parendamist. Sel juhul kuulub kinnistu või selle osa müük käibemaksuga maksustamisele ja ka sisendkäibemaksu saab ehitusmaterjalide soetamisel maha arvata.

Kui Te prognoosite (olete kindlasti koostanud ju mingi äriplaani vms, kus on kalkulatsioonid toodud jne), et 10% künnis ületatakse, siis tuleks kohe sisendkäibemaks maha arvata.

Kui Te eeldate, et soetusmaksumuse n-ö künnist ei ületata ja müük on maksuvaba, siis Te muidugi käibemaksu maha arvata ei saa, sest sisendkäibemaksu mahaarvamise eelduseks on ettevõtluse käigus uute maksustatavate käivete genereerimine.

Kui Te näiteks oma kalkulatsioonide järgi eeldate, et 10% künnis ületatakse ning müügikäibe peaks maksustama, kuid renoveerimise lõppedes selgub, et kriteeriumi ei täidetud, siis peaks küll tegema käibemaksu ümberarvestuse, kuid maksuintresse alusetult mahaarvatud käibemaksu eest Teile määrata ei tohiks. Küsimus on selles, et KMS § 16 lg 2 p 3 iseloom ei võimalda alati prognoosida 100% kindlusega, kas käivet maksustatakse või mitte. Vt ka KMS §-s 32 sätestatud osalise mahaarvamise korda.