Juurdepääsetavus
Maksuküsimus: 1589
Küsimus
Ettevõtja ostis kohtutäituri poolt korraldatud enampakkumisel kinnistu koos majaga, kus üürnikud sees. On olemas ostu-müügileping, arvet kohtutäitur ei väljasta. Ettevõtja jaoks on see praegu siis soetatud ilma käibemaksuta. Nüüd tuleb sõlmida üürilepingud ja üür on samuti käibemaksuvaba. Mis teha aga edaspidi, kui ettevõtja soovib korterid maha müüa, kas saab käibemaksu lisada? Kui ettevõtja teeb kulutusi seoses maja korrashoiga - kuidas sisendkäibemaksuga toimida?
Vastus - 25.01.2010
NB! Vastatakse vastamise ajal kehtivat õiguslikku konteksti arvestades, kui vastuses seda ei täpsustata.Võlaõigusseaduse § 291 näeb ette, et omaniku vahetumisel üürileping mitte ei lõppe, vaid üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused lähevad üle asja omandajale. Üldjuhul ei tohiks seega tekkida küsimust uute lepingute sõlmimise osas samade üürnikega. VÕS § 323 võimaldab küll uuel omanikul lepingu üles ütelda, kuid elu- või äriruumi üürilepingu võib omandaja üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Lisaks peaks kontrollima, kas VÕS § 324 sätestatud keeld (kinnistusraamatusse tehtud märge üürilepingu kohta) VÕS § 323 alusel lepingu lõpetamiseks ei kohaldu.
Mis puudutab arve väljastamist, siis juhul, kui müügileping sisaldab kõiki andmeid, mida seadus arvelt nõuab (vt KMS § 37), siis eraldi arve esitamine ei ole vajalik. Kas kinnisasja pidanuks maksustama, sõltub konkreetsest kinnisasjast. Näiteks eluruumi võõrandamisel ei ole käibemaksu õigust lisada (KMS § 16 lg 3 p 2), v.a kui tegemist on uue või renoveeritud kinnisasjaga, mis võõrandatakse enne esmast kasutuselevõttu või enne parendamisele järgnevat taaskasutuselevõttu (KMS § 16 lg 2 p 3). Seda tuleks võlgnikult uurida, sest praktikas on ette tulnud juhtumeid, kus kohtutäitur ei arvesta käibemaksu aspektiga, kuigi maksukorralduse seaduse § 8 lg-te 1 ja 5 koostoimes tegutseb kohtutäitur võlgniku seadusliku esindajana ning peab seega ka vajadusel müügilepingusse kandma käibemaksukohustust puudutavad andmed.
Kui kinnisasja soovitakse hiljem edasimüügil käibemaksuga maksustada, siis tuleb sellest lihtsalt maksuhaldurit eelnevalt kirjalikult enne käibe toimumist teavitada. Nagu eelnevalt öeldud, eluruumide võõrandamist üldjuhul maksustada ei saa, v.a uute ning renoveeritud asjade puhul (vt KMS § 16 lg 2 p 3 ja § 16 lg 3 p 2).
Sisendmaksu mahaarvamine sõltub sisendi kasutusotstarbest. Vt selle kohta KMS § 29 lg 1, § 32 lg-d 1 ja 4.
Sisendkäibemaksu mahaarvamisega seotud küsimused leiate siit: http://www.maksumaksjad.ee/modules/smartfaq/category.php?categoryid=13
Kinnisasjadega seotud küsimused leiate siit: http://www.maksumaksjad.ee/modules/smartfaq/category.php?categoryid=45