Juurdepääsetavus
Maksuküsimus: 846
Küsimus
Käibemaksukohuslane ostis 2007. a veebruaris eraisikult hoonestatud kinnistu (maja aastast 1929). Kinnistu asub asulas - tiheasustusala, on detailplaneeringu (DP) kohustus, kui soovitakse kinnistut jagada. Alustatud DP tegemist, et jagada kinnistu kaheks: tekib uus hoonestamata krunt planeerimisseaduse (PLS) tähenduses ja teisele jääb maja peale. DP on pooleli, ei ole kehtestatud (RM seletuses on see kinnitatud, kuid planeerimisseaduses seda sõna ei kasutata) ja nendest kulutustest, mis tehtud: DP tegemine, veetrassi ajamine, liitumine, projekt, ei ole KM maha arvestatud, kuna renoveerimiskulud ei ületa 10% ostuhinda ja taaskasutusele võttu ei toimu.
Võttes aluseks ka Rahandusministeeriumi (RM) seletuse käibemaksuseaduse (KMS) juurde, siis kogu kinnistu edasimüügil KM-i ei tuleks, sest DP ei ole kehtestatud. Kuidas maksustatakse müük järgmistel juhtudel:
1. Kui DP on kehtestamata, kuid kinnistu müüakse kaasomandisse kasutuskorraleppega, kus ühele jääb majaga pool, teisele hoonestamata krundi osa ja DP viiks kehtestamiseni välja uus kaasomanik või mõlemad koos,nemad ka finantseeriks edasi, ehk see kes ei ole praegune omanik. Praegune omanik ei võta endale vastutust DP kehtestamiseks (võib küll mingiks hetkeks kaasomanikuks jääda-ostjat ei ole)?
2. Kui praegune omanik peab ikkagi DP lõpule viima. DP kehtestatakse olles kaasomanik või ainuomanik, kui midagi veel müüdud ei ole või on mõlemad osad juba müüdud ennem DP kehtestamist. Kas KM lisatakse ainult uuele tekkivale hoonestamata krundile KMS ja PLS-i tähendustes või ka majaga krundile (maja kasutuses aastast 1929)?
3. Kas kõik tekkinud kulud saab liigitada renoveerimiskuludeks ja KM-ei arvesta, sest ei ületata 10% üle ostuhinna?
Vastus - 30.11.2007
NB! Vastatakse vastamise ajal kehtivat õiguslikku konteksti arvestades, kui vastuses seda ei täpsustata.1. Kui tegu ei ole krundi võõrandamisega, siis ei saa tekkida kohustust müügihinnale käibemaksu juurde lisada. KMS § 16 lg 2 p 3 ei anna käibemaksu lisamiseks lihtsalt kohustuslikku alust. Käibemaksustamist ei muuda asjaolu, et müüakse mõtteline osa kaasomandisse ja pooled on otsustanud ka kasutuskorras kokku leppida.
2. Planeerimisseaduse kohaselt on krunt maaüksus, mis on mõeldud ehitamiseks ja asub detailplaneeringukohustusega alal. KMS § 16 lg 2 p 3 kohaselt on kohustus käive 18% määras maksustada kui võõrandatakse hoonestamata krunt. Seetõttu, kui esialgsest kinnisasjast ei ole eraldatud hoonestamata maatükki, siis ei saa võõrandamistehingu toimumisel tekkida kohustust käibemaksu lisamiseks.
3. Ei ole päris selge, mida peate silmas „kõigi tekkinud kulude all“. Kui mõtlete detailplaneeringuga seotud kulutusi, siis need ei ole kindlasti ehitise parendamisega seotud kulutused. Kui võõrandatakse kinnisasi, mille oluliseks osaks on ehitis, saab käibemaksukohustus tekkida, kui toimub
a) ehitise võõrandamine enne esmast kasutuselevõttu
b) oluliselt parendatud ehitise võõrandamine enne taaskasutuselevõttu.
Kommunikatsioonid on ehitusseaduse kohaselt küll ehitise alaliigiks (ehitised jagunevad hooneteks ja rajatisteks), aga samas neid ei loeta kinnisasja oluliseks osaks ja arendajal tuleb need reeglina hiljem kohustuslikus korras kohalikule omavalitsusele tasuta võõrandada. Kui kinnisasja võõrandamistehing soovitakse teostada ilma käibemaksu lisamata, on kõige otstarbekam jätta arendamisega seotud kulutustelt sisendkäibemaks tagasi küsimata.
Teie küsimused on kahtlemata aktuaalsed ja üpris keerulised. Paraku ei ole rahandusministeerium ega maksuhaldur EML korduvatele pöördumistele vaatamata ilmutanud tõsist soovi anda kinnisasjade käibemaksustamise kohta põhjalikumat juhendit. Ainuüksi mõistete „krunt“ ja „soetusmaksumus“ osas puudub tegelikult õigusselgus, seetõttu soovitame pöörduda abi saamiseks kirjalikult maksuhalduri poole.
Täiendus: Alates 01.10.2018 on käibemaksuseduses „krundi“ asemel kasutusel mõiste „ehitusmaa“, mille sisu on varasemast oluliselt laiem. KMS § 2 lg 3 p 1 kohaselt käsitatakse ehitusmaana kinnisasja, millel ei asu ehitist (välja arvatud tehnovõrku või -rajatist) ja mis on projekteerimistingimuste, detailplaneeringu või riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu kohaselt ehitamiseks kavandatud või mille kohta on esitatud ehitusteatis või mille katastriüksuse sihtotstarve on üle 50% elamumaa või ärimaa või need ühiselt.