Järgmine koolitus: 11.10.2022 - Tallinn - Sügiskonverents 2022 Registreeri / loe lähemalt

Jurist vastab

MaksuMaksja: 2020 – aprill (nr 4)

Jurist vastab

Lehekülg: 38
Hiie Marrandi
Veebiväljaandes avaldatud artikkel võib erineda paberväljaande omast (nt viidete ja lisade osas).

FIE müüb kinnisvara

FIE müüs kinnisvara, mis tal oli abikaasaga kahasse. Abikaasa oli sisse kirjutatud, tema mitte. Abikaasaga on asi ilmselt lihtne — tulumaksu tasuma ei pea. FIE on müünud napilt alla kahe aasta tagasi ka kinnisvara. Kinnisvarast saadud raha kandis ta investeerimiskontole. Kuidas ja kas peab selle kinnisvara pealt arvestama tulumaksu? Pool investeerimiskontole laekunud kinnisvara müügirahast kanti notarile järgmise kinnivara ostmiseks.

Kui see on tavaline investeerimiskonto (pangakonto, mis ei ole igapäevaste kulutuste arvelduskontona kasutuses), siis see on mõeldud väärtpaberitehingute tulumaksukohustuse edasilükkamiseks (vt tulumaksuseaduse § 172). Investeerimiskontole kantakse tulumaksuga maksustatud tulu, mistõttu kinnisvara müügi maksustamist see kuidagi ei mõjuta. Investeerimiskonto on maksuarvestuse instrument, mitte eraldi pangakonto (nagu nt FIE erikonto, TuMS § 36 lg 7-8).

Eluaseme müügil rakendub maksuvabastus (TuMS § 15 lg 5). Kahe aasta jooksul ei saa aga sel alusel toimuda rohkem kui üks maksuvaba tehing. Seega on tõenäoline, et abikaasaga kahasse kinnisvara müügilt saadud kasult peab abikaasa, kes vähem kui 2 aastat tagasi kinnisvara maksuvabalt müüs, tulumaksu maksma. Tulumaksuga maksustatakse kasu (müügihind, millest lahutatakse soetusmaksumus). Kasu arvutamise täpsemad reeglid on kirjas TuMS §-des 37–38.

Kinnisvara müügi puhul võib aga lisaks eluasemena kasutusele olla ka muid maksuvabastuse aluseid — näiteks omandireformi käigus tagastatud maa müüki ei maksustata tulumaksuga (TuMS § 15 lg 4 p 5). Kui ühtegi maksuvabastuse alust ei esine, siis pool müügist tuleb tuludeklaratsiooni A vormil deklareerida maksustatava tuluna (6.3 — muu vara võõrandamine). Ühte lahtrisse tuleb märkida soetusmaksumus ja võõrandamisega seotud kulud, teise lahtrisse müügihind. Kasu arvutab maksuamet ise.

Üle tuleb kontrollida A vormi osa 6.5 (tulu finantsvaralt, st investeerimiskonto tehingud). Investeerimiskonto osa ei ole eeltäidetud. Kui finantsvaraga (väärtpaberitega) on toimunud tehinguid, siis tuleb need vastavates lahtrites märkida. Kinnisvara soetamisega ei saa vähendada väärtpaberitulu maksukohustust.

Kui müüdud kinnisvara kasutati ettevõtluses, ei deklareerita tehingut mitte füüsilise isiku tuludeklaratsiooni A vormil, vaid E vormil (millel näidatakse ettevõtluse tulud ja kulud). Deklareeritava summa suurus sõltub sellest, kas kinnistu soetusmaksumus on varem ettevõtluse tulust kuluna maha arvatud või mitte: esimesel juhul deklareeritakse E vormil kogu müügihind, teisel juhul ainult TuMS § 37 lg 1 järgi arvutatud kasu.

Parkimiskulu ja sisendkäibemaks

Tööandja rendib üürileandjalt lisaks kontorile ka parkimiskohti parkimismajas. Parkimiskohti võivad kasutada ettevõtte töötajad. Kas sellise kulul sisendkäibemaksu mahaarvamine on lubatud ja kulu ettevõtlusega seotud? Peamiselt kasutavad parkimiskohti ettevõtte müügimehed ning juhatus. Autode kasutamine on otseselt ettevõtte maksustatava käibega seotud. Kas sellisel juhul käivet parkimiskoha kasutusest ei teki ja kulutuse sisendkäibemaksu peaks saama 100% tagasi arvestada? Aga kui auto on samuti ettevõtte omandis, kas maksuamet võib leida, et siin peaks rakendama 50% sisendkäibemaksu arvestust, sest tasume autodelt erisoodustusmaksu?

Kuidas toimida, kui need parkimiskohad ostetakse ettevõtte omandisse, mitte ei rendita neid? Kasutaksime neid oma töötajate autode parkimiseks ja kui endal vajadust ei ole, siis rendiksime kõrvalkontori töötajatele. Kas siis oleks sisendkäibemaks samuti 100% mahaarvatav ja edasirentimisel, kui maksuametit teavitame, võime käibemaksu lisada?

Kui autode kasutamiselt tasutakse ka erisoodustusmakse, siis see ei too automaatselt kaasa parkimiskoha sisendkäibemaksu mahaarvamisel 50% piirangut. KMS § 29 lg 3 sätestab: Ettevõtluses kasutatava sõiduauto soetamisel või kasutuslepingu alusel kasutamisel ning sellise sõiduauto tarbeks kaupade soetamisel ja teenuste saamisel arvatakse arvestatud käibemaksust maha 50 protsenti sisendkäibemaksust.

Rõhutame sõnapaari „sõiduauto tarbeks“. Kuna parkimise eesmärk ei ole seotud sõiduauto kasutamisega (auto ei sõida, vaid seisab), siis ei ole parkimisest saadav hüve omistatav mitte autole, vaid autojuhile. Vajadus autot parkida tuleneb autojuhi vajaduses ajada parkimiskoha läheduses oma tööasju.

Kui müügimees, kelle töö tulemusel tekib äriühingul maksustatav käive, pargib firma auto firma määratud parkimiskohal, siis see pole isiklik ega eraasi, see on tööga seotud. Seega, ka sisendkäibemaksu saab maha arvata. Kui müügimees läheb sama autoga õhtul kinno ja pargib kino kõrval tasulises parklas, siis ei ole kulutus ettevõtlusega seotud ja sisendkäibemaksu maha arvata ei saa.

Juhatuse puhul peaks äriühingu juhatus ise teadma, kuivõrd see parkimine on ettevõtlusega seotud. See on pigem staatuse küsimus, kas juhatuse liige saab autoga töö ja kodu vahet sõita ning töökoha juures tasuta parkida või on juhatusel tõesti igapäevaselt oma ülesannete täitmiseks autot tarvis.

Kui ka juhatuse autodelt makstakse erisoodustust või ei ole selge piiri tõmbamine autode kulude erakasutuse ja ettevõtluses kasutamise vahel nii lihtne, siis kuldne kesktee oleks arvata maha 50% parkimiskoha käibemaksust. Sama põhimõte kehtib ka parkimiskoha ostul.

Kui parkimiskohad on äriühingu omandis ning neid renditakse välja kõrvalkontori töötajatele, siis saab ka sisendkäibemaksu maha arvata, sest parkimiskoha kasutada andmine on KMS § 16 lg 2 p 2 kohaselt üldkorras käibemaksuga maksustatav teenus (st erinevalt näiteks büroruumi maksustamisest ei ole valikuõigust ning seega ei pea maksustamisest ka maksuhaldurit teavitama).